アパートや賃貸住宅のオーナー様にとって、物件が古くなって借り手がつかなくなってしまうのは大きな悩みと思います。
そこでクローバーホームでは、内装、断熱性能や防音性能、水回り設備、防犯性能、外観などをリフォームすることで、新築物件と同等の人気物件に生まれ変わらせるお手伝いをしています。
リフォームで目指す満室経営
古いアパートを持っている方は、古くて綺麗ではないから満室にならないのだと思っているかもしれません。確かに、物件が古くなってしまうと、借り手は振り向かなくなってしまう傾向があります。
しかし、古くなった様々なアパートであっても、現代的な内容や見た目にリフォームすることで再生させ、新築のアパートのように綺麗な状態にできますので、空室が目立っていたアパートもリフォームにより満室になったという話はよくあるケースです。
古くなったアパートは、現代的な内容にリフォームすると入居希望者が振り向いてくれます。そのため、いくら古いマンションであっても、リフォームをすることにより常に満室にして予定通りの賃料を得ることができます。満室を目指して、入居希望者が求める理想の内容のアパートへリフォームしましょう。
アパートリフォームの市場概況と成功例の紹介
古いアパートのリフォームの市場状況は、どのようなものがあるのでしょうか。難しいポイントは一切ないので、目を向けてみましょう。古いアパートリフォームの市場状況と満室経営に役立つリフォームの成功例を、以下にご紹介します。
アパートのリフォーム市場概況
アパートは、リフォームやリニューアル市場全体に占める割合が増えてきています。リフォーム市場全体の中では、賃貸住宅の比率が増加しています。国土交通省の調査では、アパートのリフォームを行っている割合は増えていますが、金額には多少減少しています。少ない費用で綺麗にリフォームをし、費用対効果を高める考え方をするアパートオーナーが多いことがわかります。
古いアパートには費用を掛けても意味がないと思う間かもしれませんが、そんなことはありません。古いアパートを定期的にリフォームすること、一度入居した入居者が退去したくならないアパートにするということが、アパート経営に重要なポイントです。
費用を掛けてリフォームを行い、費用対効果を挙げている古いアパートはたくさんあります。適切なタイミングに適切なリフォームを行わないような汚いアパートには、入居希望者は目を向けません。
借り主の要望は「洗濯機中置き」が常識
古いアパートの洗濯機置き場といえば、アパートの室外にあることが一般的でした。しかし、現代は異なり、室内に洗濯機を置くことが常識です。室外に洗濯機があると、洗濯が天候に左右され、スムーズに洗濯機を使うことができません。また、外に洗濯機を置くので洗濯機自体の汚れが目立ち、寿命も短くなってしまいます。洗濯機というものは、外部に置く家電としては不向きです。本来は、室内で使う物です。
洗濯機置き場の問題で、借り手がつかないと判断されたら。以下の対策をして、洗濯機を室内置きにしましょう。
洗濯機パンの設置
洗濯機置き場は最低でも640ミリ×640ミリのサイズの場所があれば作れます。給水・排水はキッチンなどから給排水管を伸ばします。さらに、漏水を防ぐためにも洗濯機パンを設置するのがおすすめです。
部屋の床を補強する
古いアパートの場合、洗濯機の振動・重みに床が耐えられない恐れがあります。強度をチェックして、必要に応じて床を補強します。
免震ゴムを敷く
入居者同士の生活音を少しでも緩和するために、洗濯機置き場に免震ゴムを敷くのはおすすめです。
こうした細やかな提案も、経験が豊富だからできます。
洗面化粧台は必要！
現代のアパートには、洗面化粧台があることが常識です。可能であれば、たとえ幅が狭いものでも洗面脱衣室に設置することにより、入居希望者は目を向けるようになります。
洗面化粧台は現代のアパートには欠かせません。
洗面脱衣室を設置してリビングから浴室を丸見えにしない！
アパートは1戸当たりのスペースが限られているので、リビングの横に浴室がある場合があります。しかし、これでは脱衣所が無い状態なので、プライバシーのない状態で入浴しないといけません。このような間取りのアパートは、現代の入居希望者は嫌がります。
狭くても洗面脱衣室を作り、リビングから洗面脱衣室に行き脱衣し、入浴できるようにしましょう。洗面脱衣室があるだけでも、入居希望者に大きなポイントとして評価してもらえます。
壁紙は白い物に張り替える！
古いアパートというのは、窓が少ない若しくは小さいせいか室内が暗いケースがあります。壁紙を白いものに変えることにより、室内が明るく見えるようになります。なるべく白もしくは白に近い色の壁紙に張り替えて、清潔感を出しましょう。
壁紙は様々な価格の物があり、アパートなどの賃貸に使う安価な壁紙があります。安価な壁紙を採用することで、安いリフォーム費用に収めることができます。壁だけではなく天井も白い物に張り替えると、色の相乗効果により広い空間に見せることができます。古いアパートの場合は狭い間取りが大半なので、少しでも空間を広く見せる工夫をしましょう。
床の張替え
古いアパートは、床が綺麗ではありません。床は足が直接触れる部分ですので、汚いと入居する気にはなれないものです。しかし、床の張替えというのは想像以上に大きな費用がかかってしまいます。
そこでおすすめなのが、既存の床の上にクッションフロアーを貼るリフォームです。カバー工法と言います。クッションフロアーなら安価ですし、既存の床の上に貼ることができるので、素早い床の張替えとすることができます。フローリング柄のクッションフロアーもあり、近年は古い床にクッションフロアーを貼っているアパートリフォームが増えています。クッションフロアーは足触りも良く柔らかい材質なので、満足できる安価な床のリフォームです。その際、巾木も新しい物に取り換えると、新築アパートのように綺麗に見えます。
キッチンを新品に取り換える
キッチンは食べ物を扱う場所なので、古いアパートの場合キッチンが綺麗ではない場合が多く、敬遠される理由になってしまいます。新しいキッチンに変えることで、新品のキッチンをアパートで使えるため入居希望者は目を向けるようになります。
新しいキッチンは、近年は幅が短めのシステムキッチンを取り入れているアパートも多くあります。幅が短いシステムキッチンの場合は安価ですので、費用の心配もありません。
システムキッチンを取り付ける際に費用が気になる場合は、天袋（吊戸棚）の取り付けを止めると良いでしょう。アパートのキッチンンの天袋（吊戸棚）は、意外と使っていない方もいます。そのため、レンジフードのみにし、天袋（吊戸棚）は無くても違和感はありません。
ウォシュレットを取り付ける
トイレのウォシュレットは、アパートについていることは当たり前の時代です。トイレにウォシュレットを取り付けると、一気に入居希望者の目に留まる物件となります。しかも新品ですと、なおアピールポイントとなります。ウォシュレットは既存の便器に取り付けることができるので、少ない費用で取り付けることができます。
エアコンや網戸を取り付ける
エアコンや網戸を取り付けたことで、入居率が上がったというケースは多くあります。近年は暑い夏になってきているので、暑さ対策は必要です。網戸は必須であり、且つエアコンが付いていると最高です。エアコンは大きな部屋用ではなく、少し小さめの部屋用にすることで、安価に取り付けることができます。
リノベーションをしてアパートを新品同様にする
近年は古いアパートをリノベーションして、新品同様にして満室にするケースも増えています。
リノベーションをするだけだと制度上建物自体は古いままと受け止められるので、税金はリノベーション前の水準を維持できます。解体があるので新築するよりも高い工事費になる可能性がありますが、固定資産税は安いままですので、結果的に立て直すよりも安く済む場合が大半です。
アパートリフォームの費用相場
アパートリフォームの費用相場を、以下にご紹介します。
外壁
外壁の場合、塗装工事を行う場合は2階建ての場合は120～300万円程度が費用相場です。
また、3階建ての場合は150～400万円程度となります。
アパートの大きさや使う塗料により、費用が異なります。
外壁塗装工事の場合、この他に足場や高圧洗浄費用などがかかるので、別途30～50万円程度かかります。
外壁サイディングの張替えの場合は、150～250万円ほどかかります。
この他に、足場などの費用がかかるので、別途30万円程度かかります。
内装
内装の場合、壁紙の張替えは1㎡あたり1,000～1,500円程度です。
床のフロアーの張替え1畳あたり2～6万円ほど、天井のリフォームは5～15万円ほどかかります。
和室を洋室に変更する場合は6畳程度で50～100万円ほどかかります。
室内のドアの交換は4～10万円程度です。
内装は入居希望者が特に確認する部分なので、綺麗にしておくことで契約数を増やすことができます。
水回り
キッチンのリフォームは、システムキッチンの場合は40～80万円ほど、ミニキッチンの場合は15～30万円ほどかかります。
トイレの便器の交換は15～50万円程度であり、和式から洋式に変える場合は4～50万円ほどかかります。トイレの間取りにより設置できる便器が異なるからです。
浴室のユニットバスの交換は50～100万円程度となり、浴槽のみの交換は10～50万円程度となります。
入居希望者はユニットバスを求めるので、浴室取替だけではなく思い切ってユニットバスにすると満室は夢ではありません。
洗面化粧台の交換は、10～20万円程度です。
人気なのは、シャワー付きの洗髪洗面化粧台です。
鉄骨階段
アパートの鉄骨階段は、古くなればなるほど腐食するので、修理や取替が必要となります。
腐食している鉄骨階段のアパートには入居者は入りたがらないので、リフォームの際に必ず目を向けましょう。
塗装をするだけで良い場合は、15～20万円程度となります。
腐食が酷く交換をしないといけない場合は、100～200万円程度かかってしまいます。
特殊な形をした鉄骨階段の場合は、更に交換費用がかかります。
また、リフォームを機に目を惹く鉄骨階段にすることで、入居希望者の目に留めることもできます。
鉄骨階段を変えたいけれど良い案が浮かばない場合は、クローバーホームにご相談ください。
様々な鉄骨階段の案を出し、ご納得いただける鉄骨階段へリフォームさせていただきます。
リフォームで考慮すべきポイント
アパートのリフォームで考慮すべきポイントを、以下にご紹介します。
入居者のニーズを把握する
マンションがある場所は、どのような年齢層が多いのかを調査しましょう。
例えば近くに大学がある場合は、大学生に合ったアパートリフォームにすることが大事となります。
家族住んでいる賃貸物件が多い地域は、家族4人程度で快適に暮らしていけるアパートリフォームを考えるべきです。
リフォーム計画
予算を踏まえて、どの程度ならリフォームが可能なのかの計画を検討しましょう。
計画づくりに慣れていない方は、クローバーホームまでご相談ください。
なるべく今風のアパートにすべく仕様にすることを踏まえて、リフォーム計画を立てるようにしましょう。
他入居者の騒音を響かせないアパート作り
コロナ禍もあり、自宅にいる時間が以前よりも多くなったせいか、隣や上下の部屋からの騒音を気にする入居者が増えています。そのため、部屋同士の界壁の作りをしっかりとさせ、騒音関係のクレームを無くすようリフォームをすることも大事です。
内見方法をオンライン化に
コロナ禍により、アパート物件の内見の方法に大きな変化が出てきています。新しいアパートへ引越はしたいけれど外出はしたくない、人と接するのが嫌、といった入居希望者は少なくありません。そこで増えてきているのが、「オンライン内見」です。
「オンライン内見」は、仲介担当者がアパート物件に出向き、ビデオ通話にて映像や音声を使って、入居希望者にアパート物件の外観や室内をリアルタイムに案内することです。
現地に出向いて内覧するのと同様に、建物外部や内部を見たり質問したりできるので、想像以上に多くの情報を得ることができると好評です。
アパートリフォームに使える補助金・助成制度
令和6年度の東京都で使える最新のアパートリフォームに利用可能な補助金や助成金を、以下にご紹介します。
東京都既存住宅省エネ改修促進事業
東京都既存住宅省エネ改修促進事業は、住宅の省エネ診断や省エネ設計、省エネ改修工事が対象となります。開口部の断熱化や躯体などの断熱化に係る改修工事が、該当となります。
「既存住宅」という文字が入っていますが、アパートも該当します。
補助率は、省エネ診断の場合は対象経費の3分の2、省エネ設計の場合は対象経費の3分の2、省エネ改修の場合はアパートの場合は対象経費の23％となります。
省エネ化に対する補助金制度です。高断熱ドアや高効率給湯器などのエコ設備の設計や改修に対して、補助金を給付しています。省エネ診断の経費も補助金の対象です。
災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業
災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業は、省エネ性や災害対策に関わる改修工事や設置などに対する補助金制度です。
高断熱窓の設置や高断熱ドアの設置、蓄電池システム、太陽光発電設備設置などが、アパートの災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業に該当する工事です。
既存住宅の断熱リフォーム支援事業
既存住宅の断熱リフォーム支援事業とは、既存住宅にて省CO2関連の投資によるエネルギー消費効率の改善と低炭素化を促進して、高性能な建材を使った断熱改修工事を行う場合に支援する補助金です。
アパートの場合は集合住宅に該当するので、貸主が使えるのは申請した金額の割合23％となります。
節約テクニックと費用対効果
満室にするためのアパートリフォームとなると、どうして多くの費用がかかってしまいます。
そのため、いかに節約して綺麗なアパートへリフォームするかというのは、とても大事なことです。
アパートリフォームの節約テクニックと費用対効果について、以下にご紹介します。
コストを抑える工夫とは？
コストを抑えるための工夫は、以下が挙げられます。
新しくて最低ランクの物を採用する
新しい物に変える場合、最低ランクの物を採用しましょう。
例えば、キッチンの取替の場合、キッチンの種類はピンからキリまであるので、安価なキッチンを採用することで、コストを大幅に下げることができます。最近は、最低ランクの設備も充分な機能性を備えています。
入居希望者は新しく綺麗なアパートを求めるので、安価なものであっても新品で綺麗であれば惹かれるものです。
水回りや壁の位置は動かさない
水回りや壁の位置を動かしてしまうと、リフォームの費用が高額となってしまいます。
そのため、水回りの位置や壁の位置は変えないようにしましょう。
例えば、キッチンは対面キッチンにすると入所希望者の目に留まりやすいですが、節約してリフォームを行いたい場合は不向きです。その場合は、間取りを変更せず、設備を取り替えるだけにしましょう。
費用対効果を考えたリフォームにする
アパートを経営する際は、利益を最大化とすることが1番の目的です。リフォームを行う際も、利益の最大化を考えたリフォームを考えないと事業は上手くいきません。
アパートリフォームに費用を掛けることにより、どれだけの賃料を取ることができるのか、どこまで賃料の下落を止めることができるのか、更には売却する際の売却価格にどこまで反映となるのかまでも考えるべきです。
アパートの運営というのは、長期にわたります。アパートのリフォームは投資基準を持って行う場合と持たない場合とでは、アパート運用の結果に大きな差が発生します。
賃料の上昇分を利回り計算をして、アパート購入の際よりも利回りが良い場合は、リフォームをするメリットは十分にあるということになります。
例を挙げると、和室から洋室へリフォームを行い、5,000円の賃料下落を抑えることができると、以下の計算式のようにメリットが発生するということになります。
例） 和室から洋室へ変更リフォーム、1戸当たりの施工費150,000円の場合
賃料上昇が月間5,000円で年間60,000円の下落抑制となり、この場合のリフォームの利回りは60,000円÷150,000円＝利回り40％となり、アパート取得の際の利回りが40％以下の場合は効率が高いということになります。
アパートリフォームの利回りに関しては、不動産屋やリフォーム業者が詳しいので、相談をしてみると良いでしょう。
費用対効果を考えない管理会社に任せてはいけない！
アパートの管理を管理会社に依頼している方もいますが、管理会社はアパート経営に詳しくない場合があります。
先ほどもご紹介しましたが、大事なのはリフォームを行うことで利回りがどうなるのかです。利回りに対し意識がない管理会社に任せてリフォームをしてしまうと、必要ではないリフォームも行ってしまう場合があります。費用対効果である利回りを考えていない管理会社に任せっぱなしにしていると、リフォームにより利益を損なってしまうので注意しましょう。
アパートのリフォームを行う場合は、管理会社と費用対効果である利回りもきちんと計算し、利益を理想通りに得ることができるリフォームを検討するようにしましょう。管理会社が上手く把握していない場合は、クローバーホームにお問い合わせいただければ、費用対効果の計算をした上でのリフォームの提案をさせていただきます。
予算を先に業者に伝えておく
先に予算を業者に伝えておくと、その予算内で綺麗なアパートに仕上げるべく計画を立ててくれます。
その場合、想定外に追加費用が発生する場合があるか否かも、良心的な業者は説明してくれます。
クローバーホームは、先に予算をお聞きして予算内で行うことができる費用対効果の高いアパートリフォームを提案します。お客様のご希望を聞きながら、優先度の高いリフォーム箇所と費用削減できるリフォーム箇所をお伝えいたしますので、理想の費用と内容でリフォームすることができます。
まとめ：リフォーム後のアパート運営戦略
リフォーム後のアパートの運営戦略は、綺麗で現代風の内容であることを存分にアピールして、入居希望者の心を掴みましょう。古いアパートであっても綺麗にリフォームされていれば、内覧者も多くなり契約者も増えますので、すぐに満室にすることも夢ではありません。アパートを常に満室にして、費用対効果を高める経営をしましょう。
入居率を高めるためのアフターサポート
クローバーホームは、リフォーム後のアパート戦略も考えた提案をさせていただきます。ご相談だけでも良いので、気軽にお声がけください。入居率を高めるためのアフターサポートの知識も豊富ですので、アパート満室にするためのノウハウをサポートさせていただきます。
大家様と一緒に考え、将来を見据えたご提案が可能なクローバーホームで、入居率が高い最高のアパートを目指しましょう。
